先说结论：这个做法是没有任何违法违规的嫌疑。可以通过将房屋买卖，还掉高利率贷款，按照现行政策，承担低利率贷款。但是在此过程中也会面临着资金还款风险、房贷审批风险、房产所有权争议风险，交易过户成本过高风险。如果能成功地将这4风险都进行化解，那其实会给自己未来省下很多钱。
在国家不断出台各种鼓励楼市的政策以来，来自央行等金融监管部门出台的优惠政策更多，主要是针对公积金贷款和商业银行房贷。在其中，不但将这两种贷款的申请资质审查放宽，而且也是将他们贷款的比例放高。
当然最关键的就是贷款利率也不断地下调，首套房的公积金贷款利率仅仅只比3%多一点，首套房的商业银行按揭贷款利率也仅仅只有4%多一点。针对之前已经买房还贷的民众，尤其是在房贷利率最高处买房的民众来说，真的是天天想起这个事儿就很扎心啊。
当时的商业银行房贷利率是年化6.25%，而且当时还不让申请公积金贷款，但是看到现在不但商业银行房贷利率已经降到了4.25%，而且还让申请单人40万的公积金贷款。那么总数算一算经济账，这差别还是非常大的。
德先生给大家算一笔账，如果100万的30年商业房贷，那么一共要还360期，此时：
- 如果贷款利率降1%的话，那么每月还款可以达到最少节约600元以上。那么30年就可以总数达到21.6万元。
- 如果贷款利率降2%，那么每月还款可以达到节约近1200万元以上，那么30年就可以总数达到43.2万元。
- 如果还能重新申请公积金贷款，那相当于又可以降低贷款利率，所以两相比较，同样100万的房贷，在过去和现在总共还款金额差别可以达到近50万元以上。
如果将原有的房子过户给家人，那么就只有两种方式，要么馈赠要么买卖。亏损是房地产中心也可以保护，但是房贷方面不会改变原有的借款人以及房贷利率，所以这种方式是行不通的。
但是如果选择采用买卖形式来推进，不论是卖给家人再买回，还是其他形式买卖操作，其实需要冒4大风险了：
- 资金还款风险。在买卖合同中，需要原产权人筹集一笔资金，将银行的贷款提前还清。那么如果自己没有这笔钱，那么还需要在外拆借这笔钱，拆借钱的利息以及不能如期还款的风险就会很大。这种过桥借款一般都是按日计利息的。但是将房卖给亲戚之后，房贷资金不能如期放款，那么后续承担的风险和违约成本就很大了。
- 房贷审批风险。虽然现在已经对于公积金贷款和商业房贷审批，放得比较松了，但是对于银行来说，还是仍然要做还款能力审查、信用审查、收入稳定性审查等等。如果过户给家人，借款人不符合贷款审批条件，那么有可能贷款审批不下来，更别说低利率了。
- 交易过户成本过高风险。在现在房产买卖的过程中涉及到的税费印花税，个人所得税以及各项费用统称为交易过户费用，其实总的来说还是比较多的，一般来说能占到总房款的5%~10%。当然目前各地都降低了这些费用的收取，具体要看当地房产中心的规定而定。
- 房产所有权争议风险大。房产给了家人，如果胃来产生了房产所有权的纠纷，有可能导致兄弟姊妹反目，家人争吵的局面。有可能为了降低费用，冒这么大的风险。
当然关于各种风险和成本，如果计算清楚的话，那么还是可以操作的。那么你会这样做吗？
